Ein Treuhandkonto ist ein Konzept, das jeder, der schon einmal ein Haus gekauft hat, kennengelernt hat. Einfach ausgedrückt handelt es sich um eine Form des Schutzes von Geldern, die in Transaktionen zwischen Vertragspartnern involviert sind. Treuhandkonten werden auf der Grundlage speziell ausgearbeiteter Vereinbarungen eingerichtet. Was ist ein Treuhandkonto und wie funktioniert es? Die Idee hinter der Einrichtung von Treuhandkonten ist, dass sie von einer Bank verwaltet werden und die Gelder erst dann auf das Konto des Bauträgers fließen, wenn die in der Erschließungsvereinbarung festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Verwaltete Konten gibt es in zwei Formen – offen und geschlossen. Im geschlossenen Zyklus wird der vom Kunden auf das Treuhandkonto eingezahlte Gesamtbetrag erst ausgezahlt, wenn der Bauträger das Eigentum übertragen hat, während im offenen Zyklus die Gelder ausgezahlt werden, sobald die in der Vertragsklausel festgelegte Arbeitsphase abgeschlossen ist.
Wie funktioniert ein Treuhandkonto?
Auf internationaler Ebene wurden Treuhandkonten nach der durch den Zusammenbruch von Lehman Brothers ausgelösten Krise eingerichtet. Zu dieser Zeit nahm die Risikoaversion weltweit zu. Dieser Trend gilt auch für Polen. Auch der polnische Finanzsektor sah sich mit verschiedenen Beschränkungen konfrontiert, wie z. B. der Verschärfung der Kreditpolitik. Die Behörden wollten auch die Interessen der Kunden von Immobilienentwicklungsunternehmen schützen, die damals in finanzielle Schwierigkeiten gerieten und teilweise sogar bankrott waren.
Im Jahr 2011 wurde das Immobilienentwicklungsgesetz eingeführt, in dem Treuhandkonten für Wohnimmobilien definiert sind. Die Idee dahinter ist, dass das Treuhandkonto von einer Bank verwaltet wird und die Mittel erst dann auf das Konto des Bauträgers überwiesen werden, wenn die im Bauträgervertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Auf diese Weise wird das Treuhandkonto zur Sicherheit für die Gelder, die für den Kauf der zu errichtenden Immobilie gezahlt wurden.
Treuhandkonten und Sicherheiten
Die BPS Bank weist auf ihrer Website darauf hin, dass Kunden, die ein Treuhandkonto nutzen, die Gelder der anvertrauenden Einrichtung schützen können. Außerdem sind die Gelder dadurch vor Konkursen oder Vollstreckungsverfahren geschützt. Die Bank betonte, dass das Treuhandkonto auch die Kontrolle über die ausgegebenen Gelder und ein Gefühl der Sicherheit bietet, dass die eingezahlten Gelder gemäß den Bedingungen der Treuhandkontovereinbarung verteilt werden. Treuhandkonten können auch in Fremdwährungen wie Euro oder Dollar geführt werden.
Treuhandkonto – Art
Ein Treuhandkonto kann zwei Formen annehmen: Es gibt ein offenes und ein geschlossenes Treuhandkonto. Ein offenes Treuhandkonto zeichnet sich dadurch aus, dass Gelder erst nach Abschluss eines vertraglich festgelegten Bauabschnitts ausgezahlt werden. Bauinspektoren kommen auf die Baustelle, um die tatsächliche Fertigstellung des Bauabschnitts zu überprüfen. Wenn der Bauträger seinen Verpflichtungen nachkommt, gibt die Bank einen Teil der Mittel frei. Wichtig ist, dass die Investoren die so erhaltenen Mittel nur für eine bestimmte Investition verwenden können. Das bedeutet, dass das Geld nicht für andere Dinge ausgegeben werden kann, die dazu führen könnten, dass die Investition nicht fertig gestellt wird. Erhält der Bauträger von der Bauaufsichtsbehörde eine negative Stellungnahme, kann er die Überweisung der Mittel verweigern.
Zweitens handelt es sich bei der genannten Art von Treuhandkonto um ein geschlossenes Konto. In diesem Fall wird der gesamte vom Kunden auf das Treuhandkonto eingezahlte Betrag erst ausgezahlt, wenn der Bauträger die Immobilie übergeben hat. Die notariell beglaubigte Bescheinigung muss dann an die Bank geschickt werden, die dann den Kredit vergibt.
Die beiden Formen – offenes und geschlossenes Konto – unterscheiden sich durch den Zugriff auf die gesammelten Gelder. Bei einem offenen Konto haben die Bauherren die Möglichkeit, die angesammelten Mittel schrittweise zu verwenden. Das wiederum bedeutet, dass die Bauherren keine Rückstellungen für Investitionen im Voraus bilden müssen, was in der heutigen Zeit der schwankenden Baustoffpreise äußerst schwierig ist. Der Erlös erhöht die Liquidität des Unternehmens und ermöglicht die Finanzierung von Investitionen. Die Käufer wiederum können sich darauf verlassen, dass die Mittel erst nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts überwiesen werden. Auf diese Weise können sie sicher sein, dass die Investition getätigt wird, anstatt das sprichwörtliche „Loch“ zu finanzieren.
Andererseits garantieren geschlossene Treuhandkonten den Schutz der Kundengelder, da sie erst nach der Eigentumsübertragung überwiesen werden. Der Käufer hat die Gewissheit, dass der Bauträger die Mittel erhält, sobald das Produkt geliefert wird. Diese Form ist für den Bauträger weniger günstig, da er sich die Finanzierung für die Entwicklung beschaffen muss. Sie ist kapitalintensiv, so dass die Bauträger oft auf andere Formen der Kapitalbeschaffung, wie z. B. Darlehen, zurückgreifen müssen.
Erwähnenswert ist auch, dass es sich bei den Treuhandkonten um eine Garantie handelt. Es gibt zwei Arten von Garantien:
Versicherung – wenn der Bauträger in Konkurs geht, ist die Versicherungsgesellschaft verpflichtet, das Geld des Kunden auszuzahlen
Bank – wenn der Bauträger in Konkurs geht, erhält der Kunde das Geld von der Bank
gesetzliches Treuhandkonto.
